第一次研究越南買樓，最容易由「邊個盤會升」開始。但我由2018年買到而家，覺得更有用嘅順序係：先揀城市同生活圈，再了解點樣買、點樣持有，最後諗埋點樣賣。
我經香港展銷會買過，亦經越南當地代理買過。收樓、裝修、出租、Pink Book同未有Pink Book轉售，都親身處理過。呢篇將整個流程串起，再連去每個階段嘅詳細記錄。
第一步：先揀城市，再揀生活圈
河內同胡志明市唔應該只用一個平均樓價比較。同一城市，成熟住宅區、新發展區同商業中心面對嘅租客、供應同交通條件都唔同。先睇自己想收租定等區域發展，再比較具體位置。
我自己喺河內西湖買過D’. El Dorado，亦買過Mipec Rubik 360同Cổ Loa新區。西湖個名吸引，唔代表每個單位都容易租；新區有規劃，亦唔代表配套已經落成。地圖上睇完，最好再了解返工時間嘅實際出入同附近生活。
第二步：核對買家資格同指定單位文件
香港買家研究越南物業，要將「個項目有得賣」同「呢個指定單位可以用你嘅身份買入」分開。落訂前，將使用嘅身份文件、買入名義、外國人配額、持有期限同合約類型逐項列清楚，由處理交易嘅專業人士核對。
認購安排、SPA買賣合約、交樓文件同Pink Book，係唔同階段嘅文件。唔好將收到鎖匙當成所有產權手續已完成。呢點我喺第一個單位真係經歷過。
我辦Pink Book嘅經過：兩個河內物業，完全唔同嘅經歷 →
第三步：揀代理，了解認籌同買入安排
香港展銷會有人用中文慢慢介紹；越南當地熱門盤，揀單位同分貨節奏可以快好多。我試過經F2代理交咗意向金，最後仍然拎唔到貨，再經另一條代理線買到。邊種方法適合，除咗睇價錢，亦要睇你需要幾多現場協助。
買之前就分清楚邊個負責認購、簽約、收樓同之後出租。唔好將買入時有服務，自動當成往後每一步都有人包辦。我D’. El Dorado最後轉售，就係自己再搵當地代理處理。
第四步：按付款日期安排預算
我買樓花有用分期付款。對我嚟講，重點唔止係首期幾多，而係每一筆錢幾時要到位，同交樓後仲有幾多現金處理裝修、傢俬同空置期。
將指定單位價單、付款表同合約擺埋一齊睇，逐項記低邊啲已包、邊啲要另外準備。如果計劃依靠貸款，先取得實際銀行對自己同個單位嘅確認，唔好用網上一句「可以借」作資金安排。
| 階段 | 準備內容 |
|---|---|
| 認購前 | 指定單位、買入名義、收款對象及認購安排 |
| 付款期間 | 每期金額、到期日、匯款紀錄及收據 |
| 收樓出租 | 驗樓、執漏、裝修傢俬、管理及空置預算 |
| 日後出售 | 合約、產權狀態、轉售文件及收款安排 |
第五步：收樓、裝修，再睇真實租金
我D’. El Dorado喺2020年收樓，當時受疫情影響，要委託人處理。裝修後一度幾個月搵唔到租客，之後月租約1,000萬越盾，疫情後約1,200萬。呢啲係租金收入，仲未扣空置同其他支出。
所以我會將代理預計租金、實際租到幾多、全年有幾多個月收到租，分開記錄。只用一個月租金乘十二，睇唔到持有過程。
D’. El Dorado七年實錄：由買入、收樓、出租到賣出 →
第六步：了解Pink Book辦理狀態
Pink Book係大家對越南相關產權證書嘅俗稱。我兩個河內單位嘅辦證經歷好唔同：一個轉售前仍未出證，另一個自己搵代辦處理。研究時，我會先睇係已經有證、可以申請但未申請，定係暫時辦唔到，再了解原因。
第七步：買入前，諗埋點樣退出
D’. El Dorado我2018年以28億越盾買入，2025年4月賣出時未有Pink Book，最後實收46億越盾，交易費用由買家承擔。呢個係我個案嘅結果，詳細文章有當時嘅文件、公證同收款過程。
我會預先整理買賣合約、付款紀錄、婚姻或授權文件，以及轉售時需要嘅稅務同銀行資料。指定單位能否用合約轉讓、需要邊方配合，要按當時文件同交易條件處理。
未有Pink Book，點樣賣出D’. El Dorado？完整交易記錄 →
睇完之後，由一個城市開始研究
唔需要一次過睇晒所有樓盤。先揀河內或胡志明市，搵兩三個生活圈比較，再睇適合自己預算同持有目的嘅項目。你最想了解邊一步，亦可以直接同我傾。
