我第一次睇越南樓，係坐喺銅鑼灣一間酒店，聽香港代理介紹胡志明市。有人慢慢講解，有齊樓書、價單，返屋企仲可以諗。
到後來經越南代理買樓，我試過喺啟德見緊客，突然收到消息：有單位，但要加錢，而且30分鐘內要過數。即刻開電腦、入Wise，趕住安排匯款。
兩次都係買越南樓，體驗可以差咁遠。
香港展銷會我去過，香港代理同越南當地代理，我亦都真係幫襯過。有買中、有揀錯，亦試過畀咗認籌訂金，最後一個單位都分唔到。
所以，如果你問我應該喺香港買，定直接搵越南代理，我想先講返自己點樣買過，再講兩邊有咩分別。
2018年第一次睇樓：Vista Verde，我落到現場反而唔敢買
2018年，我開始留意越南樓，最初個諗法其實好直接：聽到租金回報高，又成日有人話胡志明市會係「下一個上海」。
見過內地物業早年升得咁勁，自然會諗：如果今次早啲買中，會唔會輪到自己？
我記得第一次去嘅展銷會，喺銅鑼灣一間酒店，介紹嘅應該係胡志明市第二郡嘅Vista Verde。當時兩房大概一百萬尾港幣，第二郡就被形容成未來嘅浦東。
負責介紹嘅sales對份簡報好熟，問樓盤資料都答到。不過，我心入面始終有個問題：佢自己有冇投資過？份簡報以外，當地實際係點？
成百幾萬港幣，點都要親身睇一次。
嗰次係我第一次去越南。由機場入市區，第一個感覺同展銷會入面聽到嘅發展故事差幾遠：路窄、交通亂，市容亦未係我想像中咁好。
第二日坐Grab去Vista Verde。屋苑已經落成，但以我當時現場所見，附近仲有好多空地，係生晒草嗰種，目測入住率亦幾低。
喺酒店聽「未來浦東」，同企喺現場望住一片草地，真係兩回事。
最後我淆底，冇買。
但呢個故事唔係想講代理介紹咗個差盤。相反，Vista Verde後來升咗唔少，當年冇買，我係錯過咗一次機會。
公開資料入面，早年售價參考約每平方米4,500萬至5,000萬越盾；到2025年第二季，越南建設部列出嘅叫價範圍已經去到約7,100萬至1.1億越盾。較高叫價同早年參考價比較，的確接近甚至超過一倍，雖然唔係同一個單位嘅買賣紀錄。早年價格參考 · 越南建設部市場資料
回頭睇，當時見到嘅空地同冷清，可能正正係發展未到位嘅階段。我睇到眼前未成熟，卻冇足夠認識去判斷，之後會點變。
親身睇樓有用，但去過現場，唔代表就識判斷個市場。呢個係我第一課。
第二次聽講座，打動我嘅係個老闆真係熟地方
之後我再去另一場介紹河內物業嘅講座，感覺就唔同。
今次係老闆親自出嚟講。佢提到自己有投資越南物業，太太亦係越南人。按我記憶，嗰次講座喺香港越南領事館舉行，地方冇酒店咁靚，但對當時嘅我嚟講，個場地確實令可信度高咗。
當然，喺領事館舉行唔等於領事館保證項目好，或者保證你賺錢。只係老實講返，當時我真係有加分。
另一樣令我有印象嘅，係佢直接開Google Maps，講個盤喺邊，附近係咩地方，去其他區點行。個滑鼠移到邊，佢都好快講得出周邊情況。
跟佢買會唔會賺錢，當時未知。但起碼感覺到佢熟架步，唔係淨係背份sales deck。
嗰次我主要比較兩個盤：Mỹ Đình Pearl，同西湖嘅D’. El Dorado。
美亭吸引我嘅地方，係新區發展同交通概念；西湖就有地標、豪宅區、外國人聚居呢幾個印象。
最後，我揀咗西湖。
當年Mỹ Đình Pearl幾錢？我仲留住份報價
講返實際數字，比淨係話「當年好平」有意思。
我仲留住2018年Mỹ Đình Pearl嘅報價，一個50.2平方米一房單位，數字如下：
未扣優惠樓價，含VAT：約20.57億越盾。
扣除表內優惠後樓價，含VAT：約19.50億越盾。
維修基金：約3,567萬越盾。
總付款：約19.85億越盾；報價表列港幣總額：約73.06萬港幣。
份表有列傢俬、冷氣優惠，亦計入咗一項有條件嘅第二套單位1%折扣，所以呢個係我手上嗰份報價，唔代表當時人人都一定做到同一個價。
而我最後喺2018年9月買入D’. El Dorado，用咗28億越盾。
兩份數字直接睇，已經差咗約8億越盾。當年我願意畀多啲，某程度上就係買「西湖、豪宅、外國人租客」呢個故事。
今日回頭睇，我會問自己：當年究竟係分析咗租務同轉售市場，定係畀嗰幾個定位吸引住？
老實講，後者佔咗唔少。
如果當年揀Mỹ Đình Pearl，可能賺得更多
到2026年8月，Mỹ Đình Pearl有約50平方米一房放盤，叫價46.9億越盾。對比我當年份報價，已經係兩倍有多。放盤參考
叫價當然唔等於成交，但就算打個折，我估升一倍都唔出奇。
我自己D’. El Dorado，就係28億買入，2025年4月賣出實收46億越盾，以越盾計升咗約六成四。
一個係2026年叫價，一個係我2025年真正賣出嘅數字，但睇返個走勢，Mỹ Đình Pearl明顯更強。當年揀佢，回報好可能比我揀西湖更好。
所以我唔會話，經香港代理買樓就一定買貴或者賺唔到錢。當年擺喺我面前嘅選擇，其實有跑得幾好嘅項目。
問題係我點揀。
同一個代理介紹兩個盤，最後表現都可以差一截。「喺邊度買」只係其中一個因素，買邊個項目、幾錢買，同樣重要。
D’. El Dorado有賺，但唔代表香港代理嘅售後服務好
呢度要分清楚兩件事。
我個單位最後有賺，係事實；但香港代理之後嘅服務，我就真係一言難盡。
中間出租、產權文件，以至最後賣樓，唔係香港代理一路幫我處理好。最後出售，係我自己再搵當地代理搞。
所以我唔會因為單位賺咗錢，就倒過來話成個服務過程都好。
買入嗰下有人講解、有人跟文件，同幾年後有人幫你處理出租、Pink Book或者轉售，係兩回事。展銷會嗰日講得幾好，未必反映之後遇到麻煩時，對方會跟到幾多。
我最後喺未有Pink Book嘅情況下賣出，過程可以睇返另一篇：未有Pink Book，點樣賣出越南物業？
香港展銷會啲貨，係咪包銷返嚟？
以我所知，有唔少香港銷售渠道，會先同越南發展商或者上游代理傾好一批單位，再帶返香港賣。
可能係指定樓層、指定戶型，或者一批海外客可以買嘅貨。價錢、佣金同銷售條件，亦可能一齊傾。
大家口語上會叫呢啲做「包銷」。不過，預留一批貨畀香港賣，同代理真係要出錢接晒賣唔出嘅單位，未必係同一回事。
公開市場亦見到香港代理宣傳「海外獨家貨源」或者指定香港配額，呢種分貨安排唔係冇。海外貨源例子 · 香港配額例子
聽到呢度，有人可能會諗：咁咪即係買人哋揀剩嘅貨？
我覺得又唔使即刻咁諗。
你喺香港搞展銷會，要場租、廣告、人手，仲要有人用廣東話同你解釋。如果完全冇穩定貨源，搞完一大輪，個客研究完想買，先話冇貨，體驗都好差。
對銷售方嚟講，先傾好一批貨，有佢嘅商業理由。
而某批單位喺當地冇咁搶手，亦唔一定等於差。有時係總價、戶型、樓層或者付款條件，未必啱當地主要買家。
真正要睇嘅，係嗰個單位連埋價錢，到底值唔值得買。唔係聽到「包銷」就一定差，聽到「直接越南買」就一定抵。
直接搵越南代理，就一定買得順？
我第二次買河內樓，就係另一種體驗。
2019年，我去河內處理第一個單位嘅買賣文件，同時開始積極接觸當地代理，睇多啲盤，想了解香港展銷會以外嘅市場。
後來睇中Mipec Rubik360，喺紙橋郡。對我嚟講，吸引力好實在：位置方便，附近有商場、大學，同交通配套，唔係單靠一個「未來新區」故事。
我買嗰個約95平方米三房，2020至2022年總共投入47億越盾。
但買入過程，遠遠冇喺香港坐低慢慢揀咁舒服。
越南新盤開售前，通常會先收一筆可以退還嘅認籌訂金，登記你想買嘅戶型，等開盤分貨。我當時都好早畀咗錢，但認籌唔代表一定買到。
我經嗰個F2代理入籌，最後就係一個單位都分唔到。
F1、F2係咩？點解畀咗錢都冇貨？
簡單講，F1係比較直接向發展商拎貨嘅分銷代理；F2就再經上游代理攞貨。
你可以當F2有啲似大家口中嘅「艇仔」，未必直接掌握單位分配。
Mipec Rubik360當年公開報道就列出過七間分銷商，唔係得一個統一窗口賣晒所有貨。當年項目分銷報道
按我嗰次經驗，發展商分貨畀上游代理之後，代理再安排畀自己啲客。你幾早登記，只係一部分；你跟嗰個渠道最後拎到咩貨，亦好重要。
我當時交錢畀F2，再由佢經上游安排。結果等到最後，冇我份。
所以直接搵越南代理，唔代表你就直接企喺發展商門口。中間可能一樣隔住幾層。
最後有貨，但要加1億越盾，30分鐘內過數
之後我喺Telegram群組識到另一個人，佢有其他F1代理渠道，真係有貨。
但要加錢。
我嗰次額外付咗約1億越盾，當時折合三萬幾港幣。以我所知，呢類「茶錢」基本上係發展商、發展商銷售同F1代理呢三邊分，但實際邊個拎幾多，有時真係好難講。
而且個數好海鮮，有時5,000萬，有時1億。
最緊張嘅唔止係加錢，而係對方話要喺30分鐘內過數。
我嗰陣仲喺啟德見緊客，即刻開電腦，用Wise安排匯款。中間真係諗過，不如算啦，買層樓使唔使搞到咁？
最後我照買。
熱門盤搶貨嗰種感覺，就係突然有一個單位畀你，你要好快決定要唔要。你唔要，可能下一個客就hold咗；至於之後仲有冇更啱嘅單位，你又唔知。
嗰種趕，真係好消耗心力。
我到而家都仲持有Mipec，回頭睇慶幸當年有買到。但結果唔錯，唔代表當時個過程唔緊張，或者值得每個人照住做。
講到呢度，香港展銷會都有佢嘅價值
經歷過搶貨之後，我反而更加明白香港展銷會提供咗啲乜。
你可以坐低，慢慢睇戶型、比較樓層、研究付款。有人用你熟悉嘅語言解釋，唔使突然喺見客中途，限時決定一筆幾百萬港幣嘅投資。
呢種時間同溝通上嘅方便，係有價值。
但方便到邊度，要分階段睇。
售前容易溝通，唔等於售後一定跟得好。我自己第一個單位，就有好深體會。
同樣，當地代理識得搶到貨，亦唔代表之後出租、收樓、辦證、轉售全部都擅長。一個人好識賣新盤，同一個人好識處理你五年後嘅問題，未必係同一種能力。
如果再買，我會睇實呢幾樣
經歷過兩邊，我而家唔會先問「香港代理好，定越南代理好」，而係會睇：
第一，佢手上有咩貨。
係已經有指定單位可以揀，定要等上游分配？呢個直接影響你有幾多選擇，同埋要唔要趕住決定。
第二，錢交畀邊個。
認籌訂金、正式樓款，同額外付款，收款對象可能唔同。尤其係臨時叫你快啲過數嗰陣，唔好連收款人同付款用途都未睇就照打。
第三，佢熟唔熟個地方。
我到而家都覺得，開張地圖講清楚周邊，有時比一份靚簡報更有用。租客係邊類人、日常去邊度、區內仲有幾多供應，先係買入之後會影響你嘅嘢。
第四，買完之後，究竟邊個跟。
收樓、裝修、出租、Pink Book、賣樓，各自由邊個做？有冇另外收費？唔好將一句「我哋有售後服務」，理解成之後所有事都會有人包辦。
我兩邊都買過，冇一邊係自動贏
Vista Verde教我，現場未成熟，唔等於冇投資機會。當年我冇買，後來個盤照樣升。
Mỹ Đình Pearl教我，擺喺面前嘅選擇可能唔差，反而係自己畀「豪宅、地標」呢啲定位吸引，揀咗另一個表現冇咁好嘅盤。
D’. El Dorado教我，樓價有升，同代理服務好，係兩回事。
Mipec Rubik360就令我見識到，當地市場有機會，但分貨、搶貨、臨時加錢嗰套玩法，真係要親身經歷先知有幾攰。
所以我唔想簡單叫人避開香港展銷會，亦唔會話飛去越南搵當地代理，就一定買得平、買得好。
我想分享嘅，係展銷會份簡報通常唔會講，而你落場買，先會撞到嘅細節。
