我買過兩個河內物業，辦Pink Book嘅經歷完全唔同。
第一個係D’. El Dorado，2020年收樓，到2025年賣出都未有Pink Book。中間發展商老闆被捕，辦證有一段時間卡住，最後我經當地代理完成轉售。
另一個係Mipec Rubik360。發展商通知可以辦，我自己拖住冇搞，到2025年先搵代辦，交文件、畀錢，大約兩個月就完成。
Pink Book，即係大家俗稱嘅越南「粉紅本」或房產證，用嚟正式確認物業業權及相關土地使用權，因為封面係粉紅色而得名。對買越南樓嘅人嚟講，簡單理解就係政府發出嘅業權證明，唔係你同發展商簽嗰份買賣合約。
一個係想辦都遇到阻滯，另一個係有得辦，我自己冇跟。講我嘅經過之前，先講清楚市場上幾種情況。
Pink Book，我會分三種情況睇
第一，可以辦，但業主未申請。
我識唔少越南投資者，買入係為咗短炒，根本唔急住辦Pink Book。佢哋打算短期轉手，直接做買賣合約轉讓，唔想中間再花時間同成本辦證。
呢類單位，只要符合轉讓條件，未辦證本身未必太影響交易，主要係要發展商配合確認。
所以有啲單位轉過手，都仲未有Pink Book，唔一定係個盤有問題，有時只係前面嘅持有人一直冇申請。
第二，可以辦，亦已經辦好。
呢個係最正規、文件最齊全嘅情況。政府已經確認業權，之後出售就按有證物業嘅程序做公證同登記過戶。
如果打算長期持有收租，我自己會傾向整好。
第三，暫時辦唔到。
呢類單位亦有機會透過合約轉讓買賣，但市場會將辦證風險計入價錢。買家要接手等、接手處理問題，自然會壓價。同其他條件相近、文件齊全嘅單位比較，價錢通常冇咁靚。
我個D’. El Dorado，就遇過呢種情況。
點解我會想辦Pink Book？
最直接就係安心。
買賣合約係我同發展商簽，Pink Book就係政府正式確認業權嘅文件。幾百萬擺咗落去，手上有張房產證，始終踏實啲。呢張證亦有實際法律作用，唔只係心理安慰。政府對產權證書嘅說明
尤其經歷過發展商出事，就更加明白，買樓嗰日公司正常運作，唔代表幾年後你需要佢處理文件，事情仲係一樣。
對本地業主，另一個用途係抵押借錢，增加資金彈性。
我亦聽人講過，外國業主可以用物業做抵押，但我自己冇試過，身邊嘅外國朋友同投資者，亦冇聽過有人咁做。
對我嚟講，越南息口高，借貸吸引力唔大。如果喺自己熟悉嘅市場有更平嘅融資渠道，就更加冇乜誘因喺越南借。
所以我辦Pink Book，主要唔係為咗融資，而係想將自己長期持有嘅物業文件整齊。
未有證轉售，要發展商配合
符合條件嘅未出證單位，可以透過轉讓買賣合約出售。其中一個關鍵係，仲未向政府遞交辦證申請。
呢個程序要經發展商確認。對方配合，交易就可以繼續；對方拖住，你搵到買家、價錢傾好，都可能卡喺中間。
法例其實寫明，發展商收到完整指定文件後，須喺五個工作天內確認，亦唔可以就呢項確認額外收費。合約轉讓程序規定
但現實中，賣家最關心係對方幾時肯做。法例點寫，同你使唔使日日追人，係兩回事。
有咗Pink Book，一般二手交易就走公證同登記過戶程序，唔再係同一套發展商確認合約轉讓安排。對我而言，少一個要依賴發展商嘅環節，就有價值。
D’. El Dorado：樓收咗，發展商老闆之後畀人拉
我喺2018年9月買入D’. El Dorado，用咗28億越盾，2020年收樓。
收樓之後，正常就會跟進辦證。但呢個盤後來遇到嘅事，唔係我交齊文件就解決到。
2022年4月5日，發展商集團Tân Hoàng Minh主席Đỗ Anh Dũng被捕，涉及集團債券詐騙案。當年報道
對我呢啲已經買咗樓嘅業主嚟講，最頭痛係錢畀咗、樓收咗，但仲有文件要靠發展商處理。老闆出事，之後要等幾耐，自己控制唔到。
據我當時了解，嗰段時間Pink Book係辦唔到，唔係我覺得唔急，所以唔申請。
翻查返公開報道，D’. El Dorado 2亦有具體嘅辦證問題：項目仍然抵押喺SHB銀行，未解除抵押，土地登記機關喺2022年6月退回申請。到2023年12月，河內市政府回覆居民時，講嘅仍然係呢個原因。項目辦證受阻報道
即係除咗集團老闆出事，同系列項目亦有未解決嘅抵押問題。業主等緊嘅，唔只係自己份文件交齊未，而係發展商嗰邊仲有嘢要處理。
去到後期，我開始聽到老闆可能會放返出嚟，亦聽到辦證開始有返進展。
佢後來的確獲得特赦。2025年4月29日，官方記者會確認Đỗ Anh Dũng列入當年4月底嘅特赦名單。特赦報道
但有返進展，唔代表即刻人人拎到。
我朋友搞咗成年幾，代辦費就8,000萬
我有朋友搵agent處理D’. El Dorado嘅Pink Book，前後搞咗成年幾。
按佢同我講，單係代辦費就約8,000萬越盾，加埋稅費，總數去到約1億。
問點解咁貴，agent話要疏通發展商同政府人員。實際筆錢點分，我唔知道。朋友就係交畀佢跟，等咗成年幾，最後先辦好。
呢個就係業主被動嘅地方：你想完成件事，但文件同程序唔係掌握喺自己手上。對方話仲要等，你唯有追；對方開個價，你再決定畀唔畀。
我自己冇等到出證。
2025年4月，我經當地代理賣出D’. El Dorado，實收46億越盾，嗰陣仍然未有Pink Book。詳細交易過程，可以睇返我未有Pink Book賣樓嘅經歷。
Mipec嗰次，反而係我自己拖住冇做
另一個單位Mipec Rubik360，情況就唔同。
我喺2020年買入，約95平方米三房，2020至2022年分期付款，總共投入47億越盾。
去到2023年左右，發展商通知可以交文件辦Pink Book。
本來跟住發展商一齊做，應該方便啲。但我冇即刻處理，拖下拖下就擺低咗。
個單位已經收咗，張證又唔係日日要用，好容易覺得：「遲啲先啦。」
結果去到2025年，我先認真跟進。
再搵發展商，對方已經唔再按之前嗰次安排幫我處理，最後我要自己另外搵代辦。
呢次冇乜好賴，係自己拖延。
文件交齊，大約兩個月完成
我唔識越南文，又唔長住當地，所以冇打算自己逐個部門走。
代辦要求我準備嘅主要文件係：
- 公證護照。
- 非外交護照承諾書。
- 授權代辦申請及領取房產證嘅公證授權書。
對方畀清單，我跟住準備。文件交齊之後，就由佢跟進。
過程冇乜戲劇性：交文件、畀錢、等通知。最後大約兩個月，Pink Book就辦好。
同D’. El Dorado相比，真係順利好多。
我嗰次用咗幾多錢？
主要費用如下：
- 代辦費：2,500萬越盾。
- 登記相關稅費：約2,400萬越盾。
- 政府手續費：約100萬越盾。
- 以上合計：約5,000萬越盾。
2,500萬係代辦服務費，唔係政府收費。
我朋友D’. El Dorado單係代辦就8,000萬，我Mipec係2,500萬；佢等咗成年幾，我大約兩個月完成。
同樣叫辦Pink Book，背後要處理嘅問題可以完全唔同。有啲係正常交文件、行程序；有啲牽涉發展商同項目本身未解決嘅事情，時間同成本自然差好遠。
短炒同長揸，我會有唔同安排
如果純粹短線買賣，我理解點解有人唔急住申請。我識嘅越南投資者，確實有唔少係咁做，重點係買入同轉手嘅價錢。
但Mipec係我打算持有收租嘅物業，既然已經可以辦，我就想整好。手上有正式業權文件，將來處理物業亦少啲依賴發展商。
D’. El Dorado嗰次，我控制唔到發展商幾時解決問題；Mipec嗰次，就係自己由2023年拖到2025年。
下次再收到通知可以辦證，我會早啲跟，唔再擺低兩年先處理。
