2018年9月，我用28億越南盾買入河內西湖的 D’. El Dorado。2025年4月賣出，實收46億越南盾，交易費用由買家承擔。單看買賣差價，越盾升幅約64%。但中間幾年，我遇到的事遠比這個數字多。
由香港展銷會開始
我最初留意越南樓，原因其實很直接：聽到租金回報高，又有人說是「下一個上海」。見過內地樓市以前的升幅，自然會想，如果早一步買中，會不會有同樣機會？
我去過香港的越南樓展銷會，也親身飛去看過胡志明市的項目。當時屋苑外面還有很多空地，生活配套跟銷售介紹給我的想像有距離。最後我沒有買。那次讓我知道，聽完介紹覺得好，跟站在現場願意落訂，是兩回事。
點解最後揀西湖？
後來接觸河內樓盤時，有代理會直接打開Google Maps，解釋項目位置和周邊環境。比起只講升值故事，我更在意介紹的人是否熟悉當地、有沒有自己投資過。
我當時比較過美亭一帶和西湖的選擇。最後買D’. El Dorado，坦白說，「西湖」、「豪宅」、「外籍住客」這些形容對我有吸引力。我買的是一手貨尾，2018年9月落實購入，樓價28億越盾。
現在回望，我當時對地段的理解仍然比較依賴定位。地方有名氣，跟指定單位有多少租客願意付錢租、以後有多少買家願意接貨，應該分開研究。
疫情期間收樓，之後仲有裝修同搵租客
按我的記憶，2020年8月至9月左右已經可以安排收樓。當時因疫情無法入境，我交由代理協助處理。遙距收樓要安排文件和授權，收完樓亦不代表可以立即收到租金。
安排裝修後，我等了幾個月才找到租客。疫情期間外籍租客減少，當時租到約每月1,000萬越盾；疫情後曾租到約1,200萬越盾。這兩個都是未扣開支的月租，未扣空置、代理佣金、維修或其他持有成本。
買入時聽過六厘多的租金回報預期，但我自己的實際經歷沒有做到。疫情是其中一個原因，不過之後的租金表現，也令我不會再照單全收銷售時講的回報。
月租1,200萬，實際代表幾多？
如果純粹用購入樓價28億越盾作分母，每月1,000萬、全年租滿的毛租金回報約4.3%；每月1,200萬則約5.1%。這只是「月租乘12，再除以樓價」的算術，未計裝修及任何開支，也假設全年沒有空置。
所以我不會把這個5.1%寫成自己實收了五厘。投入裝修後成本增加，加上空置和佣金，真正落袋的回報會低一些。要準確計整段持有期回報，還要逐年整理收租和支出。
收到單位，唔代表已經有Pink Book
到2025年決定賣出時，我這個單位仍未取得Pink Book。這是我自己遇到的情況，也是我希望新買家在落訂之前就問清楚的事情：交樓和取得產權文件，是兩個要分開追蹤的階段。
最後我在2025年4月完成出售，46億越盾是我的實收金額，交易費用由買家承擔。至於沒有Pink Book時如何準備轉讓文件，我在另一篇轉售記錄再詳細交代。
七年之後，賺咗幾多？
買入28億、賣出實收46億，差額18億越盾，樓價升幅約64.3%。這是買賣價格的比較，還沒有加上租金收入，亦沒有扣除裝修及持有期間支出。
美元計的結果會不同。以2018年9月及2025年4月的月平均匯率粗略換算，買入約12.11萬美元，出售約17.77萬美元，升幅約47%。這不是我的逐筆兌換紀錄；實際分期付款日期及兌換成本會令結果不同。
匯率參考：exchange-rates.org 的2018年9月月平均為1美元兌23,112越盾，2025年4月為25,881越盾。越盾計升值六成多，換算美元後約四成七，正好說明看海外物業不能只看當地貨幣升幅。
如果再揀一次，我會問得更仔細
第一，我會問指定單位的實際租務成交，而不是只看項目預測回報。租客是誰、同類單位有幾多、通常空置多久，都比一個百分比有用。
第二，我會把交樓、辦證和退出安排分開問。每個階段由誰跟進、需要什麼文件、如果拖延怎樣處理，買之前就要了解。
第三，我會留意自己是不是被「豪宅」和「地標」吸引得太快。這個單位最後有升值，但買入時想像的出租表現，跟自己真正經歷的並不一樣。
這是我第一個越南物業留給我的經驗。之後買Mipec，再到Cổ Loa，我仍然會作出未必最好的決定；至少現在，我知道要問哪些問題，也願意把結果記錄下來。
