2018年9月，我用28億越南盾買入河內西湖的 D’. El Dorado。2025年4月賣出，實收46億越南盾，交易費用由買家承擔。單看買賣差價，越盾升幅約64%。但中間幾年，我遇到的事遠比這個數字多。
由香港展銷會開始
我最初留意越南樓，原因其實很直接：聽到租金回報高，又有人說是「下一個上海」。見過內地樓市以前的升幅，自然會想，如果早一步買中，會不會有同樣機會？
我去過香港的越南樓展銷會，也親身飛去看過胡志明市的項目。當時屋苑外面還有很多空地，生活配套跟銷售介紹給我的想像有距離。最後我沒有買。那次讓我知道，聽完介紹覺得好，跟站在現場願意落訂，是兩回事。
點解最後揀西湖？
後來接觸河內樓盤時，有代理會直接打開Google Maps，解釋項目位置和周邊環境。比起只講升值故事，我更在意介紹的人是否熟悉當地、有沒有自己投資過。
我當時比較過美亭一帶和西湖的選擇。最後買D’. El Dorado，坦白說，「西湖」、「豪宅」、「外籍住客」這些形容對我有吸引力。我買的是一手貨尾，2018年9月落實購入，樓價28億越盾。
現在回望，我當時對地段的理解仍然比較依賴定位。地方有名氣，跟指定單位有多少租客願意付錢租、以後有多少買家願意接貨，應該分開研究。
收樓之後，主要係添置傢俬電器
按我記憶，2020年8月至9月左右已經可以安排收樓。當時疫情期間無法入境，我交由代理協助處理，安排文件同授權。
之前用「裝修」形容未夠準確。按我接觸嘅情況，大部分單位交付時已有基本裝修，之後主要係買床、梳化、電視等傢俬電器，一般約一個月可以準備好。
準備好亦唔等於即刻收到租金。唔計疫情嗰段特殊時間，按我經驗，一般約兩星期至一個月租出，但要睇地點、叫租同單位吸引力。呢個唔係每個單位都做得到嘅保證；我D’. El Dorado疫情期間就等咗幾個月先搵到租客。
代理預計7厘，我實際租到幾多？
買入時，代理預計租金回報約7厘。但預測同實際出租係兩回事。
| 時期 | D’. El Dorado每月租金 |
|---|---|
| 疫情期間 | 約1,000萬越盾 |
| 2023年已達到嘅月租 | 約1,200萬越盾 |
以上係月租，唔代表每個月都有收足租，更未扣空置、招租佣金、代管同維修等支出。加租確切月份及逐年實收仍要翻查紀錄，唔會用月租直接推算整段持有期收入。
管理費、代管費同佣金要分開計
我出租時，屋苑管理費由租客支付。不過，幫我處理租務嘅代管費係另一項支出；我有使用代管服務，按記憶每月大約係租金嘅3%–5%。
按我了解，招租代理一般收一個月租金作佣金，簽一年或兩年通常都一樣。續約就要睇代理安排：有啲唔另外收，有啲收約半個月租金。收得再高，我會衡量服務值唔值得，委託前先問清楚。
呢啲收費安排因代理及租約而異，亦唔代表我每一次招租、續約都付過上述全部費用。
傢俬電器要預幾多？
傢俬套餐豐儉由人。以我提供嘅基本配置預算作參考：
| 單位面積 | 基本傢俬電器預算參考 |
|---|---|
| 約50平方米 | 約1.2億至1.5億越盾 |
| 約100平方米 | 約2.5億越盾 |
呢張表係一般預算參考，唔係D’. El Dorado當年嘅實際支出，亦唔係指定供應商報價。面積口徑、品牌、包含項目、運送安裝及報價日期都要另外核對，唔可以直接套入個案計淨回報。
月租1,200萬，唔等於實收五厘
只用買入價28億越盾作分母，假設全年租滿，每月1,000萬嘅年化毛租金比率約4.3%；每月1,200萬則約5.1%。
計法只係月租乘12再除以樓價，未計傢俬電器投入、空置、佣金、代管、維修或其他支出，亦唔係當年實收回報。代理當時7厘預測嘅計算基礎未核實，唔應將兩個百分比當成完全同口徑比較。
要計真正落袋幾多，仍然要逐期核對收租同支出；目前資料未齊，我唔會填一個估出嚟嘅淨回報。
收到單位，唔代表已經有Pink Book
到2025年決定賣出時，我這個單位仍未取得Pink Book。這是我自己遇到的情況，也是我希望新買家在落訂之前就問清楚的事情：交樓和取得產權文件，是兩個要分開追蹤的階段。
最後我在2025年4月完成出售，46億越盾是我的實收金額，交易費用由買家承擔。至於沒有Pink Book時如何準備轉讓文件，我在另一篇轉售記錄再詳細交代。
七年之後，賺咗幾多？
買入28億、賣出實收46億，差額18億越盾，樓價升幅約64.3%。這是買賣價格的比較，還沒有加上租金收入，亦沒有扣除傢俬電器及持有期間支出。
美元計的結果會不同。以2018年9月及2025年4月的月平均匯率粗略換算，買入約12.11萬美元，出售約17.77萬美元，升幅約47%。這不是我的逐筆兌換紀錄；實際分期付款日期及兌換成本會令結果不同。
匯率參考：exchange-rates.org 的2018年9月月平均為1美元兌23,112越盾，2025年4月為25,881越盾。越盾計升值六成多，換算美元後約四成七，正好說明看海外物業不能只看當地貨幣升幅。
如果再揀一次，我會問得更仔細
第一，我會問指定單位的實際租務成交，而不是只看項目預測回報。租客是誰、同類單位有幾多、通常空置多久，都比一個百分比有用。
第二，我會把交樓、辦證和退出安排分開問。每個階段由誰跟進、需要什麼文件、如果拖延怎樣處理，買之前就要了解。
第三，我會留意自己是不是被「豪宅」和「地標」吸引得太快。這個單位最後有升值，但買入時想像的出租表現，跟自己真正經歷的並不一樣。
這是我第一個越南物業留給我的經驗。之後買Mipec，再到Cổ Loa，我仍然會作出未必最好的決定；至少現在，我知道要問哪些問題，也願意把結果記錄下來。
