我第一個越南物業：D’. El Dorado，由買入到賣出七年實錄
28億越盾買入，46億實收賣出。中間經歷疫情收樓、裝修、空置、出租，以及未有Pink Book時轉售。
閱讀全文 →越南物業研究誌HONG KONG PERSPECTIVE · VIETNAM EXPERIENCEEST. 2018
親身買入。親身持有。親身賣出。
睇懂越南，
買樓更有底。
我係 Terrence，2018 年開始投資越南物業。買樓、收樓、裝修、出租、Pink Book 到轉售，都親身經歷過。
喺呢度，先了解城市同生活圈，再研究項目的優點、風險及退出安排。
Terrence 嘅投資紀錄
- 第一次入市
- 2018
- 親身買入
- 4次
- D’. El Dorado 持有
- 7年
- 買賣差價（越盾計）
- +64%
資料由 Terrence 本人提供；差價未計租金及持有開支。 睇四次買入嘅完整紀錄 →
買入之後嘅事，
我都親身處理過。
我係 Terrence，2018 年開始投資越南物業。從買樓、收樓、裝修、出租，到 Pink Book 同轉售，係我分享經驗嘅起點。
「有一次決定轉售，物業仍未有 Pink Book。」
我喺文章記錄咗搵經紀比較報價、準備文件，同到越南公證處辦理嘅過程。
了解我嘅經歷與合作方式 →
01 / FIELD NOTES · 先理解，再決定
我買過、持有過，亦賣過。
第一次研究？先睇 香港人買越南樓全攻略 →，再用下面三篇真實經歷，睇清實際買賣會遇到咩。
ON THE GROUND · 實地紀錄
睇樓之前，先行一轉。
以下相片喺 2025 年 5 月同 2026 年 1 月到河內實地考察時拍攝：新區、舊城同日常生活圈，一齊睇。
01Nam Từ Liêm 一帶由高處望河內西面新區 · 2025.05 
02東英 Cổ Loa 新區一帶新區發展中嘅湖畔 · 2025.05 
03還劍湖Hồ Hoàn Kiếm · 2026.01 
04聖若瑟大教堂Nhà thờ Lớn Hà Nội · 2026.01 
05同春市場Chợ Đồng Xuân · 2026.01 
06河內歌劇院Nhà hát Lớn Hà Nội · 2026.01
02 / SELECTED PROJECTS
四個盤，四種可能。
Long Trường，胡志明市（原 Thủ Đức／第九郡生活圈）MT Eastmark City
胡志明市東部 Long Trường 的住宅社區，已有期數交付。研究重點係實物質素、實際租住需求，以及 Gamuda 合作涵蓋嘅指定座數。
留意：MT Eastmark City 最大問題之一係現時租務市場較弱。Long Trường 始終位處東區較外圍，現階段租客需求、租金水平同商業成熟度，都未能同 An Phú、Thảo Điền 或其他較成熟東區相比。所以即使入場門檻較低，現階段亦唔適合單純以高租金回報作為買入理由。 另一個風險係交通改善唔等於居住需求同步增加。Ring Road 3 可以改善 Long Trường 對外連接，但如果落成後租金、入住需求同區內商業活動仍然冇明顯改善，今日同成熟東區之間嘅價格折讓就可能長期存在。
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胡志明市 An Phú／Nam Rạch Chiếc
河內市 An KhánhImperia Sky Park
位於河內西部 An Khánh 的住宅項目。項目資料顯示規劃 6 座約 31–40 層大樓，並設獨立停車及配套建築。
留意：75–88 百萬越盾一平方米唔再係純粹用荒地價買未來，買家已經預付咗部分西河內發展預期。如果周邊生活配套同入住人口慢過交樓節奏，價格會先面對現樓租金同空置率嘅檢驗。 六座大樓亦代表交樓期供應集中。若同區現樓或其他新盤價差收窄，買家可以直接揀已經睇到管理同租金數據嘅產品；Imperia Sky Park 嘅樓花折讓一旦消失，投資 thesis 就會弱好多。
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Ciputra／Phú Thượng，河內西湖區Maison Privée
CapitaLand 聯同兩間日本發展商打造的 Ciputra 豪宅項目，490伙、98至約400平方米，以私隱、健康設計及成熟國際生活圈作定位。
留意：98 平方米先起步會直接推高最低總價，租客負擔能力未必同售價升幅同步。即使項目夠豪華，投資回報仍然要由 Ciputra 同西湖區嘅真實租金支撐；品牌溢價太高，會變成低 yield 同窄買家群。 項目預計 2029 年先完成，而正式售價仍未公布。如果開售價已按「稀缺地標」定到盡，買家會承擔幾年工程同付款風險，卻未必留有足夠折讓畀二手市場 rerating。
了解項目 →03 / CITY JOURNAL
